Bail commercial et fonds de commerce : concrétisez vos projets avec CENTURY 21
Quelle différence entre fonds de commerce et droit au bail ?
Lorsqu’il est question d’immobilier d’entreprise, les notions de fonds de commerce et de droit au bail reviennent souvent. Au centre de multiples confusions, elles sont encadrées par des réglementations spécifiques. Comment bien différencier les cessions du bail commercial et les ventes du fonds de commerce ?
Le fonds de commerce constitue l’ensemble des biens mobiliers corporels et incorporels d’un commerçant. Ces derniers sont affectés à une exploitation professionnelle.
Le bail commercial ou droit au bail représente le droit pour le locataire d’occuper un local qu’il loue. Il exploite alors le fonds de commerce pour la durée restante prévue au contrat de location. Le droit au bail permet au locataire de bénéficier d’une indemnité en cas d’éviction.
Vous l’aurez compris, le droit au bail est un élément constitutif du fonds de commerce. En cas de vente d’un fonds de commerce, le bail commercial est systématiquement cédé. En revanche, il est tout à fait possible de vendre le droit au bail seul, si le propriétaire est d’accord.
Tout savoir sur l’achat d’un fonds de commerce
Vous souhaitez lancer une activité commerciale ? Vous vous renseignez pour acquérir un fonds de commerce ? Le rachat d’un fonds de commerce est une opération complexe. Elle nécessite d’accomplir des démarches particulières.
Quels sont les éléments constitutifs d'un fonds de commerce ?
Avant d’acheter un fonds de commerce, il est important de savoir de quoi il se constitue. Un fonds de commerce rassemble des éléments disparates. Ils sont utilisés dans le cadre d’une activité commerciale, artisanale ou industrielle. Les éléments peuvent être divisés en deux catégories :
- Les biens incorporels : enseigne, droit au bail, clientèle, nom commercial ;
- Les biens corporels : meubles, outils, machines de production, marchandises.
Un fonds de commerce n’intègre pas :
- Les murs commerciaux ;
- Les dettes ;
- Les créances rattachées au fonds.
Comment se passe une vente de fonds de commerce ?
L’acquéreur d’un fonds de commerce doit respecter plusieurs étapes pour concrétiser son projet :
- Rechercher un fonds de commerce en tenant compte de : la nature de l’activité, l’emplacement, l’investissement financier requis.
- Évaluer la valeur du fonds de commerce. Plusieurs éléments sont à prendre en compte : le chiffre d’affaires, le bénéfice, le droit au bail, le loyer, la concurrence, la localisation.
- Trouver un financement pour le projet : apport personnel, aides publiques, microcrédit, crowdfunding, prêt bancaire.
Quelles formalités sont à accomplir pour acquérir un fonds de commerce ?
Avant de procéder à la cession de son fonds de commerce, le cédant est tenu de :
- Informer la mairie de son intention de vendre, si le fonds est soumis au droit de préemption ;
- Prévenir les salariés au minimum deux mois avant la signature de l’acte de vente. Cette obligation est valable dans les entreprises de moins de 250 collaborateurs.
Pour authentifier la cession, un acte de vente est signé par le cédant et l’acquéreur. Il mentionne :
- Le prix de vente du fonds de commerce ;
- Les chiffres d’affaires et résultats générés au cours des trois derniers exercices comptables ;
- L’identité du précédent vendeur, le prix d’achat ;
- Les spécificités du bail commercial;
- L’état des privilèges et nantissements grevant le fonds.
Une fois le fonds de commerce acquis, le cessionnaire doit :
- Procéder à l’immatriculation de son entreprise ;
- Enregistrer l’acte de vente auprès du service des impôts des entreprises (SIE) ;
- Diffuser une annonce légale dans un délai de 15 jours après la conclusion de la cession ;
- Publier un avis au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (BODACC), dans les trois jours suivants la publication de l’annonce légale.
Comment fonctionne un bail commercial ?
Un bail commercial est un contrat de location. Le principe est le suivant : un bailleur met à disposition d’un preneur des locaux dans lesquels il peut exercer une activité commerciale, artisanale ou industrielle. Il est appelé bail 3,6,9 en raison d’une clause indiquant que la résiliation du contrat peut avoir lieu tous les 3, 6 ou 9 ans.
Quelles sont les spécificités du bail commercial ou bail 3, 6, 9 ?
Le bail commercial est soumis à des conditions particulières :
- La réalisation d’un état des lieux est obligatoire ;
- Le bailleur doit annexer au contrat de location un certain nombre de documents : état des lieux, annexe environnementale (surfaces supérieures à 2 000 m2), inventaire des charges, impôts, taxes, redevances, liste des travaux effectués depuis 3 ans et ceux prévus pour les 3 années à venir, diagnostic de performance énergétique (DPE), diagnostic technique amiante, état des risques naturels et technologiques (ERNMT) de moins de 6 mois ;
- Le dépôt de garantie n’est pas obligatoire.
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