LOYERS IMPAYÉS : CAUTIONNEMENT LOCATAIRE OU ASSURANCE LOYERS IMPAYÉS

Sécuriser ses revenus locatifs : un enjeu pour les propriétaires-bailleurs

En 2021, 30,2% des transactions réalisées en France l’ont été pour concrétiser un investissement locatif (+12,8% par rapport à 2014, +2,7% par rapport à 2020). Dans nombre de cas, c’est le loyer mensuel réglé par le locataire qui contribue en tout ou partie au financement du prêt souscrit par le propriétaire-bailleur pour financer l’achat de son bien immobilier. Aussi, est-il essentiel de sécuriser son bon règlement.

Caution simple ou solidaire, d’une personne physique

Côté locataire, ce dernier pour sécuriser sa candidature peut recourir au système de cautionnement d’un garant, physique ou personne morale (entreprise, banque). Ce garant quelle que soit sa nature s’engage à payer loyer et charges, en cas de défaillance du locataire, au travers d’un acte de cautionnement.

Caution simple ou caution solidaire d’un garant physique, de quoi parle-t-on ? Dans le premier cas, le propriétaire bailleur fait appel au garant uniquement si le locataire n’est pas en mesure d’honorer son engagement et après l’avoir contacté en premier lieu. Dans le second cas, en cas d’impayé, les intéressés s’adressent directement au garant pour régler loyer et charges. Ce format est le plus utilisé car il a pour avantage pour le locataire d’être gratuit et facilitant, néanmoins il a deux limites : le garant peut se trouver au moment où il est sollicité dans l’impossibilité de régler le loyer et les charges associées, le garant peut avoir disparu au sens propre comme figuré avec le risque pour le propriétaire-bailleur ou son représentant de devoir lancer une procédure de recouvrement, coûteuse et longue, et sur cette période à l’absence de loyers.

Cautionnement d’une personne morale

Le cautionnement d’une personne morale demeure le plus sûr dans le cas d’une caution bancaire. La caution par une entreprise demeure rare avec le risque économique afférent si l’entreprise venait à fermer ou en liquidation judiciaire. La caution bancaire consiste pour le locataire à bloquer le montant d’un an de loyers avec les charges. Cette somme d’argent est bloquée sur un compte séquestre c’est-à-dire qu’elle est non accessible pendant toute la durée du bail. Cet acte de cautionnement est à 100% fiable pour le bailleur mais nécessite pour le locataire de disposer et d’avancer la trésorerie.

Si ses ressources et/ou économies ne lui permettent pas d’avancer cette trésorerie, le locataire peut recourir à un garant payant. Moyennant cotisation du locataire pour un montant mensuel correspondant de 3,5 à 5% du montant du loyer annuel charges comprises et frais de dossier, gradué en fonction du nombre de personnes dans le logement, un assureur se porte alors garant du locataire et de l’indemnisation du bailleur ou son représentant. Le locataire sera bien sûr redevable vis-à-vis de son assureur de la somme avancée le cas échéant.

Visale (VISA pour le Logement et l’Emploi), garantie gratuite de l’Etat sous conditions d’éligibilité du locataire et du logement

Afin de faciliter l’accès à un logement et à l’emploi, l’Etat via l’acteur Action Logement a mis en place un dispositif gratuit de caution solidaire pour favoriser l’autonomie en matière d’accès au logement et, si besoin, la mobilité pour rechercher un emploi. Depuis le 4 juin 2021, « cette caution est accessible à tous les salariés du secteur privé et agricole gagnant jusqu’à 1500 euros nets par mois ». Le propriétaire est assuré de percevoir le loyer et ses charges (jusqu’à 36 mois) et d’être dédommagé en cas de dégradations locatives (jusqu’à 2 mois de loyers). En cas de loyers impayés, le locataire bénéficie d’un échelonnement personnalisé de sa dette.

Assurance ou garantie loyers impayés (GLI) à l’initiative du bailleur

Face au risque réel de loyers impayés et de détérioration du logement loué, aux frais et à la durée moyenne de 24 mois d’une procédure juridique, la solution la plus fiable pour le propriétaire-bailleur demeure de souscrire une assurance loyers impayés. Il peut le faire à titre individuel auprès d’un assureur (3 à 5% du montant du loyer annuel chargé) ou bénéficier de contrat groupe, négocié (1,8 à 3%) en confiant son bien en gestion locative à un professionnel de l’immobilier. Au régime réel d’imposition, il pourra déduire son montant de cotisation de même que les frais liés à la gestion de son bien par un professionnel. Cette couverture du propriétaire-bailleur sécurise son investissement et évite la revente de l’appartement ou de la maison si le loyer finance en tout ou partie le prêt souscrit.

Système de cautionnement non cumulable

Selon l’article 22 du 6 juillet 1989, le cumul des systèmes de cautionnement et des assurances loyers impayés est impossible sauf si votre locataire est apprenti ou étudiant. Aussi, si le propriétaire-bailleur a souscrit une assurance loyers impayés, le dossier de son candidat locataire ne peut bénéficier d’un cautionnement et devra satisfaire obligatoirement aux conditions d’éligibilité requises par l’assurance souscrite par le propriétaire-bailleur (ex. 3 fois le montant du loyer, contrat CDI…). Cette condition non cumulative pourra le cas échéant vous éclairer sur le refus de votre dossier dû à une obligation légale et non à la mauvaise volonté de votre interlocuteur, propriétaire-bailleur ou son représentant.

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